Vermietung an Angehörige: Steuerliche Mietgrenzen und Werbungskosten
Wer eine Wohnung beispielsweise an Kinder, Eltern oder Geschwister zu einem reduzierten Mietpreis vermietet, sollte die steuerlichen Vorgaben beachten. Damit die Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung vollständig als Werbungskosten abgezogen werden können, kommt es insbesondere auf das Verhältnis zwischen der vereinbarten Miete und der ortsüblichen Miete an.
Nach den maßgebenden gesetzlichen Regelungen liegt die relevante Grenze grundsätzlich bei 66 % der ortsüblichen Miete. Eine vereinbarte Miete in Höhe von 66 % der ortsüblichen Miete ermöglicht eine vollständige Berücksichtigung der entstandenen Aufwendungen.
Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, können die Werbungskosten zwar ebenfalls vollständig berücksichtigt werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass eine positive Totalüberschussprognose vorliegt. Liegt die vereinbarte Miete hingegen unter 50 % der ortsüblichen Miete, wird die Vermietung grundsätzlich als teilweise entgeltlich behandelt. In diesem Fall sind die Werbungskosten entsprechend quotal zu kürzen.
Wie wird die ortsübliche Miete ermittelt?
Für die Bestimmung der ortsüblichen Nettokaltmiete kommen verschiedene Methoden in Betracht. Die Finanzverwaltung orientiert sich dabei grundsätzlich an einem abgestuften Verfahren:
1. Mietspiegel als Ausgangspunkt
Vorrangig wird der örtliche Mietspiegel herangezogen. Gibt dieser eine Mietpreisspanne an, kann grundsätzlich der untere Wert der Spanne angesetzt werden. Im Zweifelsfall ist der Durchschnittswert für vergleichbare Wohnungen maßgeblich.
2. Online-Mietwertrechner
Ist kein Mietspiegel verfügbar, können sogenannte Mietwert-Kalkulatoren verwendet werden. Entsprechende Berechnungsmöglichkeiten stehen im Internet zur Verfügung.
3. Vergleich mit anderen Wohnungen
Lässt sich die ortsübliche Miete mit den genannten Methoden nicht bestimmen, können die Mietpreise vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung herangezogen werden. Hierfür eignen sich beispielsweise Online-Immobilienportale.
Bei der Vergleichsberechnung sollten mindestens drei Wohnungen berücksichtigt werden. Die Quadratmetermieten können gegebenenfalls um Zu- oder Abschläge für besondere Ausstattungsmerkmale angepasst werden, etwa für einen großen Garten oder einen Wintergarten. Eine einzelne vergleichbare Wohnung im selben Gebäude genügt als alleiniger Nachweis der ortsüblichen Miete nicht.
4. Sachverständigengutachten
Ist auch anhand der genannten Vergleichsmöglichkeiten keine zuverlässige Ermittlung möglich, kann die ortsübliche Miete durch ein Sachverständigengutachten bestimmt werden.
Welche Nebenkosten müssen berücksichtigt werden?
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind neben der Nettokaltmiete auch die umlagefähigen Nebenkosten einzubeziehen. Dazu zählen insbesondere:
- Grundsteuer
- Kosten für Wasser und Entwässerung
- Heizkosten
- Straßenreinigung und Müllentsorgung
- Beleuchtung und Gartenpflege
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Kosten für den Hauswart
Nicht einzubeziehen sind dagegen Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung.
Maßgeblich sind grundsätzlich sämtliche umlagefähigen Kosten, die tatsächlich gezahlt wurden. Das gilt gegebenenfalls auch für Nebenkosten, die der Mieter unmittelbar selbst trägt, sofern diese grundsätzlich auf ihn umgelegt werden könnten.
Sorgfältige Dokumentation ist wichtig
Vermieter sollten die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachvollziehbar festhalten. Dazu gehören insbesondere die verwendeten Mietspiegelwerte, Vergleichsangebote, Berechnungen und gegebenenfalls erforderliche Zu- oder Abschläge.
Eine vollständige Dokumentation erleichtert es, die angesetzte Miete bei einer späteren steuerlichen Prüfung zu begründen.
Unser Hinweis: Wer Wohnraum verbilligt an Angehörige vermietet, sollte vor Abschluss des Mietvertrags prüfen, ob die vereinbarte Miete die steuerlich maßgeblichen Grenzen einhält. So lässt sich vermeiden, dass Werbungskosten später nur teilweise anerkannt werden.