Niedriger gemeiner Wert: Hohe Anforderungen an Sachverständigengutachten
Ein geerbtes Grundstück, ein vom Finanzamt deutlich zu hoch angenommener Steuerwert und ein Gutachten, das den „wahren“ – und geringeren – Verkehrswert belegen soll – ein typischer Ausgangspunkt für den Gegenbeweis nach § 198 BewG. Doch genau an dieser Stelle kann es kritisch werden, wie ein aktuelles Urteil zeigt.
Mit Urteil vom 08.10.2025 (Az. 3 K 3093/24) hat das FG Berlin-Brandenburg die Anforderungen an den gesetzlich ermöglichten Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts weiter konkretisiert. Ein Sachverständigengutachten genügt nur dann, wenn es methodisch konsistent, nachvollziehbar und frei von Wertungswidersprüchen ist.
Der Fall
Die Kläger legten zur Begründung eines niedrigeren Verkehrswerts ein Privatgutachten vor. Dieses stellte insbesondere auf bauliche Mängel und eine eingeschränkte Nutzbarkeit des Objekts ab. Das Finanzamt erkannte den niedrigeren Wert jedoch nicht an – und das FG gab der Finanzverwaltung Recht.
Die Entscheidung
Zentraler Kritikpunkt des Gerichts war die fehlende methodische Geschlossenheit des Gutachtens:
- Wertrelevante Nutzungsmöglichkeiten (insbesondere eine höhere Geschossflächenzahl/GFZ) wurden nicht sachgerecht berücksichtigt.
- Baumängel und Instandsetzungskosten wurden teilweise doppelt wertmindernd erfasst.
- Bewertungsparameter wie Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer und Erträge wurden nicht konsistent aufeinander abgestimmt.
Das Gericht stellte klar: Ein Grundstück kann aufgrund baurechtlicher Nutzungspotenziale einen höheren Verkehrswert haben – dieser Aspekt muss im Gutachten zwingend abgebildet werden. Ebenso dürfen Gebäudemängel nur einmal im Bewertungsmodell berücksichtigt werden.
Da diese Grundsätze nicht eingehalten wurden, sah das Gericht den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts als nicht erbracht an.
Praxishinweis
§ 198 BewG ist kein bloßer „Gegenbeweis auf Zuruf“. Entscheidend ist nicht nur das Ergebnis des Gutachtens, sondern dessen innere Logik.
Wer einen niedrigeren Verkehrswert durchsetzen will, muss sicherstellen, dass Nutzungspotenziale, Bodenwertansätze und Gebäudeschäden widerspruchsfrei in ein einheitliches Bewertungsmodell integriert sind. Andernfalls bleibt es trotz realistischer Wertminderungsargumente beim steuerlichen Wert.
Entscheidend ist daher, dass die Zertifizierung des Sachverständigen durch eine von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditierten Zertifizierungsstelle erfolgt ist. Fehlt diese Akkreditierung, genügt das Gutachten nicht den gesetzlichen Anforderungen.