Achtung bei Immobilienweitergabe: BFH bestätigt Steuerfalle bei Darlehensübernahme
Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zu übertragen, ist ein beliebtes Instrument zur Vermögenssicherung. Doch wird dabei ein bestehendes Darlehen vom Erwerber übernommen, kann unerwartet Einkommensteuer entstehen.
Der Bundesfinanzhof hat mit seinem Urteil vom 11.03.2025 eine sehr restriktive Praxis der Finanzverwaltung bestätigt. Selbst wenn das übernommene Darlehen unter den damaligen Anschaffungskosten des Schenkers liegt, kann eine erhebliche Steuerpflicht entstehen.
Das Wichtigste in Kürze
Eine reine Schenkung einer Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei; der Beschenkte tritt in die steuerliche Position des Schenkers ein.
Wird bei der Übertragung ein bestehendes Darlehen übernommen, liegt steuerlich eine teilentgeltliche Übertragung vor.
Die Schuldübernahme wird dabei als Kaufpreis behandelt.
Auch wenn dem Schenker kein Bargeld zufließt, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.
Eine Übertragung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist sollte daher vorab steuerlich geprüft und gestaltet werden.
1. Die gesetzliche Grundlage:
Gewinne aus dem Verkauf von privaten Immobilien (z. B. vermieteten Objekten) sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Eine reine Schenkung ist steuerfrei, da der Beschenkte nach Gesetz in die Frist des Schenkers eintritt.
Sobald der Erwerber jedoch bestehende Schulden für das Objekt übernimmt, liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor. Die Schuldübernahme gilt steuerlich als Kaufpreis.
Nach der sogenannten Trennungstheorie wird dieser Vorgang mathematisch exakt aufgeteilt:
Entgeltlicher Teil: Prozentualer Anteil des Darlehens am aktuellen Verkehrswert.
Unentgeltlicher Teil: Der verbleibende Restwert als reine Schenkung.
Wichtig: Maßgeblich ist damit nicht allein die Höhe des übernommenen Darlehens im Verhältnis zu den ursprünglichen Anschaffungskosten. Entscheidend ist vielmehr dessen Verhältnis zum aktuellen Verkehrswert der Immobilie.
2. Konkreter Fall
Im Streitfall erwarb ein Vater eine vermietete Immobilie für 144.000 € und übertrug sie innerhalb der 10-Jahres-Frist auf seine Tochter.
Der Verkehrswert lag zu diesem Zeitpunkt bei 210.000 €. Die Tochter übernahm das Restdarlehen von 115.000 €.
Der Vater vermutete, dass kein steuerpflichtiger Gewinn entsteht, da das Darlehen von 115.000 € geringer war als seine damaligen Anschaffungskosten von 144.000 €.
Der BFH urteilte jedoch zulasten des Steuerzahlers:
Die Übertragung war zu 54,76 % entgeltlich (115.000 € zu 210.000 €). Dem Erlös von 115.000 € durften folglich nur 54,76 % der ursprünglichen Anschaffungskosten (ca. 79.000 €) gegenübergestellt werden.
Das Ergebnis: Ein steuerpflichtiger Gewinn von rd. 41.000 € – obwohl dem Vater kein Bargeld zugeflossen ist.
3. Folgen für die Vermögensnachfolge
Die Entscheidung zeigt, dass bei der Übertragung von Immobilien innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist besondere Vorsicht geboten ist.
Trockene Steuerlast („Dry Income“) - Sie müssen Einkommensteuer auf einen Gewinn zahlen, den Sie in bar nie erhalten haben. Dies kann zu akuten Liquiditätsengpässen führen.
Teurer Wertzuwachs - Je stärker die Immobilie innerhalb der 10 Jahre im Wert gestiegen ist, desto höher fällt das Missverhältnis bei der Aufteilung und somit der steuerpflichtige Gewinn aus.
Kürzung des Abschreibungspotenzials - Für den geschenkten Anteil wird das Abschreibungsvolumen (AfA) des Erwerbers beschnitten.
4. Handlungsempfehlungen
Planen Sie eine Immobilienübertragung innerhalb der 10-Jahres-Frist, sollten Sie die Gestaltung zwingend vorab steuerlich optimieren.
Folgende Wege verhindern beispielhaft die Steuerfalle:
Frist abwarten - Die Übertragung wird erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist vollzogen. Dann ist die Darlehensübernahme einkommensteuerneutral.
Schuldnerschaft beibehalten - Der Schenker bleibt offiziell Darlehensnehmer im Außenverhältnis und bedient den Kredit weiter. Die Übertragung bleibt zu 100 % unentgeltlich.
Fazit
Gut gemeinte Schenkungen im Familienkreis können ohne exakte steuerliche Weitsicht teure Folgen haben.
Sprechen Sie uns deshalb unbedingt vor einer geplanten Objektübertragung oder der Vereinbarung von Schuldübernahmen an, damit wir eine rechtssichere Lösung für Sie ausarbeiten können.