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title: Spekulationsgewinn bei teilentgeltlicher Übertragung einer Immobilie
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date: 2025-08-19
modified: 2025-08-19
lastUpdated: 2025-08-19
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# Spekulationsgewinn bei teilentgeltlicher Übertragung einer Immobilie

23.10.2025

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 **Spekulationsgewinn bei teilentgeltlicher Übertragung einer Immobilie**
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 **Wird eine private Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist teilweise entgeltlich auf ein Kind im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen, kann dies zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn führen. Denn die** **Übertragung** **ist in ein voll entgeltliches Geschäft und in ein voll unentgeltliches Geschäft** **aufzuteilen****, so dass bezüglich des voll entgeltlichen Anteils ein Spekulationsgewinn entsteht, wenn der Veräußerungserlös höher ist als die anteiligen Anschaffungskosten.**

**Hintergrund****:**
Der Verkauf von Immobilien des Privatvermögens mit Gewinn innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist steuerpflichtig.

**Sachverhalt****:**
Der Kläger erwarb im Jahr 2014 eine Immobilie zum Preis von 143.950 € und finanzierte den Erwerb mit einem Bankkredit. Er vermietete das Grundstück und nahm Abschreibungen vor. Im März 2019 übertrug er die Immobilie auf seine Tochter T. T übernahm das Darlehen, das zu diesem Zeitpunkt noch mit 115.000 € valutierte. Der Verkehrswert der Immobilie betrug im März 2019 210.000 €. Das Finanzamt ging davon aus, dass die Übertragung im Umfang von 54,76 % entgeltlich gewesen sei, weil T das Darlehen mit einem Stand von 115.000 € übernommen, der Verkehrswert des Grundstücks aber 210.000 € betragen hatte (115.000 : 210.000 = 54,76 %). Im Einkommensteuerbescheid des Klägers erfasste das Finanzamt deshalb zusätzlich Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften in Höhe von rund 40.000 €.

**Entscheidung****:**
Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

- Die Übertragung auf T war **teilentgeltlich** erfolgt, da T eine Gegenleistung in Höhe von 115.000 € durch Übernahme des Darlehens erbringen musste, sie hierfür jedoch das Grundstück mit einem Verkehrswert von 210.000 € erhielt.
- Bei einer teilentgeltlichen Übertragung eines Wirtschaftsguts des Privatvermögens ist die Übertragung **in ein voll entgeltliches Geschäft und in ein voll unentgeltliches Geschäft aufzuteilen**. Denn auch die gesetzliche Regelung über Spekulationsgewinne unterscheidet zwischen vollentgeltlichen und unentgeltlichen Übertragungen.
- Die Aufteilung richtet sich nach dem **Verhältnis des Kaufpreises zum Verkehrswert**. Dies führte zu einem entgeltlichen Anteil von 54,76 % (s. o.). Daher waren vom Entgelt in Höhe von 115.000 € die ursprünglichen Anschaffungskosten (143.950 €) mit einem Anteil von 54,76 % (= 78.827 €) abzuziehen. Der Spekulationsgewinn erhöhte sich noch um die Abschreibungen der Jahre 2014 bis März 2019, die nach dem Gesetz hinzurechnen sind, so dass sich ein Spekulationsgewinn von rund 40.000 € ergab.

**Hinweise****:**
Für den BFH war unbeachtlich, dass der Veräußerungserlös (115.000 €) niedriger war als die ursprünglichen Anschaffungskosten des Klägers von 143.950 €; denn aufgrund der Aufteilung in einen vollentgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil waren die Anschaffungskosten nur mit einem Anteil von 54,76 % anzusetzen.

Neben dem einkommensteuerlichen Spekulationsgewinn droht möglicherweise noch eine Belastung mit Schenkungsteuer, sofern T weiteres Vermögen vom Kläger zugewendet wird bzw. wurde (Freibetrag bei Kindern: 400.000 € bei Schenkungen innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren). Bei der Schenkungsteuer wird jedoch nur der voll unentgeltliche Teil der Übertragung besteuert. Der T sind 95.000 € geschenkt worden (Verkehrswert 210.000 € - Verbindlichkeiten 115.000 €). Die Schenkungsteuer war jedoch nicht Gegenstand des aktuellen Verfahrens.

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